地产及物管行业周报：方陆续出台现房细则，头部房企拿地有所增多

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 11 月 01 日 地方陆续出台现房细则，头部房企拿地有所增多 看好 ——地产及物管行业周报（2026/10/24-2026/10/30） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房成交周环比升，二手房成交周环比降、月同比+13.5%。上周(10.24-10.30)34 个重点城市新房合计成交 210.8 万平，环比+8.7%，其中，一二线环比+9.1%，三四线环比+4.4%。10 月(10.1-10.30)34 城一手房成交同比-14.5%，较 9 月-1.9pct。 其中 ， 一二 线 同比-14.7%， 三四 线 同比-12.3%， 分 别 较 9 月-2.3pct 和+3.4pct。上周 13 城二手房合计成交 112.5 万平，环比-6.8%；10 月累计成交同比+13.5%，较 9 月+17.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 84 万平，合计成交 86 万平米，对应成交推盘比为 1.03 倍，较前一周有所回落。最近三个月（26 年 7 月-9 月）分别为 1.34、1.23 和 0.71 倍。截至上周末（2026/10/30）15 城合计住宅可售面积为8236.1 万平，环比-0.03%。3 个月移动平均去化月数为 22.2 个月，环比+0.49 个月。 ⚫ 主要政策新闻：地方陆续出台现房新政细则，头部房企土拍市场拿地有所增多。因城施策方面，苏州、合肥、成都及西安出台商品住房销售制度实施意见，均允许土地出让价款分期缴纳，西安明确 6 个月内累计缴纳不少于 50%，其余要求首期 30日内缴纳不少于50%，余款均可延至两年内缴清，不计利息；“828”后新出让项目申请预售均须主体结构封顶，苏州现房销售定金不超过房屋总价 3%，合肥、成都及西安不超过 5%；土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：保利置业集团联合体以 10.5 亿元底价竞得济南 CBD 西城市两宗宅地；建发股份以 7.6 亿元底价竞得莆田学院旧校区北区地块；建发国际集团分别以 1.1 亿元（23.3%）、6.5 亿元（19.6%）竞得漳浦县宅地、苏州狮山玉山路南宅地；越秀地产以 6.6 亿元（0.77%）竞得成都天府新区秦皇寺宅地；招商蛇口以 10.8 亿元底价竞得东莞万江街道两宗宅地；滨江集团以 29.7 亿元（48.5%）竞得杭州萧山区世纪城宅地；中国金茂以 3.5 亿元底价竞得长沙梅溪湖国际新城二期宅地；华润置地联合体以 1.8 亿元底价竞得武汉洪山区地块。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企、物管及中介公司公布 Q1-3 业绩。公司业绩方面，多家房企、物管及中介公司公布前三季度业绩及同比：保利发展 23.3 亿元（-16.0%）；上海临港 8.2亿元（-15.4%）；招商蛇口 6.0 亿元（-75.8%）；陆家嘴 13.2 亿元（+24.6%）；万科 A-239.4亿元（+14.5%）；滨江集团 19.0亿元（-20.4%）；中华企业-4.4亿元（-224.0%）；新城控股 9.7 亿元（-0.9%）；建发股份 16.4 亿元（+43.0%）；华发股份-64.4 亿元（-6391.8%）；我爱我家 1.1 亿元（+155.4%）；招商积余 6.8 亿元（-4.3%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 4.81%，沪深 300 指数下跌 2.92%，相对收益为-1.89%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：招商蛇口、中国国贸、津滨发展、黑牡丹、滨江集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华发股份、*ST发展、荣丰控股、京能置业、陆家嘴。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 2.2%，沪深 300 指数下跌 2.92%，相对收益为 0.71%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 53.0/39.8 倍；物管 26/27PE 均值分别 17.2/15.4 倍。 ⚫ 投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并且按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、建发股份、绿城中国、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 9%，一二线环比上升9%、三四线环比上升 4% 上周(10.24-10.30)34 个重点城市新房合计成交 210.8 万平米，环比上升 8.7%，较 25年周均成交 241 万平米下降 12.5%，较本年周均成交 210 万平米上升 0.4%。 其中一二线城市合计成交 195.3 万平米，环比上升 9.1%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 12