新加坡房地产行业：全速前进

本文是由投资/产品专员而非分析师撰写的文章汇编。 它不构成研究报告，也不应被解释为研究报告，也不旨在提供专业、投资或任何其他类型的建议或推荐。CSIWM 个股点评2026 年 10 月 26 日中信证券财富管理(香港)免责声明请参考封底吉宝数据中心房地产信托KDCREIT SP本文内容由 Alex Wu (吴俊豪) 提供中信证券财富管理(香港)产品及投资方案部新加坡房地产行业电话：(852) 2237 9250 / 电邮：wminvestmentsolutions@citics.com.hk全速前进摘要中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在 2026 年 10 月 25 日发布的题为《Powering ahead》的报告，吉宝数据中心房地产信托（KDCREIT）仍按计划推进，2026 年前 9 个月 DPU 为 8.57 新加坡分。盈利增长有支撑可延续至 2027 年，受正向租金调升、Gore Hill 的爬坡以及 SGP 8 资产提升计划带来的提振支持，而东京 DC 4 和 5 将从 2027 年起提供进一步全年贡献。发起人资产提供了可见的收购项目储备，可能在 2028 年上线。DPU 增长处于正轨KDCREIT 的 DPU 同比上升 11.7%至 8.57 新加坡分。增长由正向租金调升、东京 DC 3 的贡献以及 KDC 新加坡 3 和4 的更高权益所驱动，部分被更高的融资成本和 2026 年 9 月配售后扩大的单位基数所抵消。东京 DC 4 和 5 的收购已于 2026 年 10 月完成，并将在 2027 年实现全年贡献。运营指标健康且有机增长得到良好支撑已签约电力容量从 95%微升至 96%，2026 年前 9 个月组合租金调升为 14%（2026 年上半年为 10%），表明KDCREIT 在租金方面仍有合理的定价能力。出租率上升 50 个基点，从 92.5%升至 93%，由 Basis Bay（40.2%至59.1%）和 Gore Hill（80%至 84.8%）引领。近期至中期有机增长仍受正向租金调升、Gore Hill 的爬坡以及 SGP 8资产提升计划支撑，其中 Gore Hill 将在 2026 年末使来自新合同的收入翻倍，而 SGP 8 资产提升计划有望在 2027 年下半年完成。管理层重申，其专注于现有市场中来自云基础设施和 AI 推理的需求，而非 AI 训练，并且没有 neocloud客户敞口。债务成本将保持稳定在提取日元债务为东京 DC 4 和 5 提供资金后，杠杆率环比上升 220 个基点至 36.2%，而 2026 年三季度平均债务成本稳定在 2.7%。管理层预计借款成本将保持受控，指引 2026 年为 2.6%-2.8%，2027 年为 2.7%-2.9%。可见的中期项目储备展望未来，发起人主导的收购机会可能从 2028 年起出现，项目储备资产遍布新加坡（SGP 9）、日本和马来西亚。SGP 9 目前由发起人开发中，可能在 2028 年初完成，并将成为其中期项目储备的一个来源。研究指出，其估计维持不变。中信证券财富管理(香港)免责声明请参考封底催化因素该股的催化因素包括利率暂停或降息，导致再融资成本下降、DPU 增长前景改善以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括以高于账面估值出售资产的潜在可能，这可提供资金供 REIT 削减债务、降低杠杆并缓解资产负债表担忧。投资风险投资 KDCREIT 的主要风险包括：与其他房地产子板块相比更高的资本开支、部分楼宇土地年限较短以及外汇风险。虽然数据中心在盈利方面相对更具韧性，但科技板块近期出现的收缩可能在中期内导致数据中心需求下降。中国租户的风险仍是持续存在的担忧。公司概况吉宝数据中心房地产信托是 2014 年 12 月在新加坡交易所上市的首只纯数据中心型 REIT。该 REIT 由吉宝电讯与通运有限公司（Keppel T&T）发起，主要投资于主要用于数据中心用途的创收房地产资产，以及支持数字经济所需的房地产和资产。截至 2024 年 12 月，该 REIT 在亚太和欧洲 9 个国家拥有 23 个数据中心组合，价值约 50 亿新加坡币。收入按产品分类收入按地区分类全装修（托管）74.3%亚洲81.0%全装修（单一租户）18.3%美洲0.0%壳体和核心7.4%欧洲19.0%其他公司费用0.0%中东及非洲0.0%资料来源: 中信里昂股票信息股价(@ 2026 年 10 月 23 日): 2.13 新加坡币12 个月最高/最低价: 2.43 新加坡币/2.03新加坡币市值: 45.80 亿美元3 个月日均成交额: 24.92 百万美元市场共识目标价（路孚特）: 2.63 新加坡币主要股东:吉宝有限公司 17.33% 资料来源：彭博, 路孚特市盈率区间市净率区间企业价值/息税折旧摊销前利润区间资料来源：彭博资料来源：彭博资料来源：彭博中信证券财富管理(香港)免责声明请参考封底同业比较公司代码市值(亿美元)股价(lcc) 市盈率 (倍) 市净率 (倍) 股息收益率 (%) 股本回报率 (%)FY25FFY26FFY27FFY25FFY26FFY27FFY25FFY26FFY27FFY25FFY26FFY27F凯德腾飞房地产投资信托基金CLAR SP87.22.2313.112.913.20.90.90.96.76.77.07.37.26.9城市发展有限公司CIT SP49.87.1310.813.110.40.70.70.73.92.12.56.95.56.6资料来源: 彭博、路孚特 注: 截至 2026 年 10 月 23 日的收盘价。Icc: 当地货币 中信证券财富管理(香港)免责声明本文由中信证券财富管理（香港）（“中信证券财富管理（香港）”）撰写。中信证券财富管理（香港）是中信证券经纪（香港）有限公司（“中信证券经纪（香港）”）的财富管理品牌。本文为一般性资讯，仅供参考之用。本文具有教学性质，但不被视为对任何司法管辖区的任何特定投资产品、策略、计划特征或其他目的的建议或推荐，中信证券财富管理（香港）或其任何子公司也不承诺会参与任何此处提及的交易。任何示例都是通用的、假设的并且仅用于说明目的。本文尚未经香港证券及期货事务监察委员会审核。本文是由投资／产品专员而非分析师撰写的文章汇编。它不构成研究报告，也不应被解释为研究报告，也不旨在提供专业、投资或任何其他类型的建议或推荐。本文件所载观点为投资／产品专员个人观点，或投资／产品专员对公司观点的理解，可能与中信证券财富管理（香港）的官方观点和利益（包括投资研究部门的观点）存在差异，也可能不存在差异。适合性、风险及适当性本文不含足够资讯以支持投资决策，并且不得依赖本文来评估投资任何证券或产品的优劣。本文仅提供一般资讯，未针对任何接收者量身定制，亦未考虑任何接收者的投资目标、投资组合持仓、策略、财务状况或需求。本文具有教育性质，并非中信证券经纪（香港）或其附属公司参与任何交易的建议、推荐或承诺。任何范例均为通用、假设及仅供参考之用。读者应自行独立评估法律、监管、税务、信用及会计方面的影响，并与其财务专业人员共同决定本文提及的任何投资是否