房地产行业周报(2026年第43周)：楼市成交走弱，华润、招蛇厦门拿地

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 10 月 26 日 房地产行业周报（2026 年第 43 周） 推荐 （维持） 楼市成交走弱，华润、招蛇厦门拿地 ❑ 板块行情：第 43 周（10 月 19 日-10 月 23 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 3.6%，在 31 个一级行业板块中排名第 29 位。 ❑ 政策要闻：地方层面：1）天津：10 月 21 日，天津市住房公积金管理中心对外发布通知，新增自住住房物业费、新购自住住房装修费和自住住房装修翻新费三类提取情形，将住房公积金使用范围拓展至住房持有期间的相关支出。2）西安：10 月 22 日，西安市住房和城乡建设局网站发布西安市住建局等 3 部门印发的《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》，在全市开展城镇危旧住房自主更新、原拆原建试点工作。试点范围为本市行政区域内国有土地上、产权清晰权属合法的危旧住房，包括经鉴定评定为 C 级（局部危险）、D 级（整体危险）的住房，国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房，以及经区县政府认定可实施自主更新的既有住宅。3）苏州：10 月 24 日，苏州正式出台“828 新政”实施细则，明确 8 月 28日后新公告出让的商品住房土地优先选择现房销售，现房销售定金原则上不超过购房总价款的 3%。预售管理方面，8 月 28 日后新发布出让公告的地块，申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。土地款方面，8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳不低于总价款的 50%。金融安排上，8 月 28 日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户；同期签订开发贷款合同的项目实行主办银行制度。 ❑ 公司动态：1）华润置地：10 月 21 日，华润置地以总价 48.79 亿元竞得厦门市思明区筼筜西片区 2026P10-1 地块。该地块为综合用地（含住宅），规划建筑面积 11.99 万平方米，成交楼面价 40692 元/平；同时以总价 12.85 亿元竞得相邻的 2026P10-2 地块，用地性质为商业/办公用地，规划建筑面积 14 万平方米，成交楼面价 9179 元/平。2）招商蛇口：10 月 21 日，招商蛇口&象屿以总价25.86 亿元竞得厦门市湖里区东渡片区 2026P12 地块。该地块为住宅用地，规划建筑面积 6.82 万平方米，成交楼面价 37940 元/平。 ❑ 销售端：第 43 周新房成交同比减少 27%，二手房成交同比增加 2%。1）本周20 城商品房成交面积 157 万方，商品房日平均成交面积 22.5 万方，环比减少13%，同比减少 27%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积7621 万方，累计同比减少 7%。3）第 43 周 11 城二手房成交面积 219 万方，日平均成交面积 31.3 万方，环比减少 8%，同比增加 2%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 8800 万方，同比增加 5%。 ❑ 投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 106 0.01 总市值(亿元) 9,610.70 0.81 流通市值(亿元) 9,310.21 1.02 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.8% -15.7% -25.4% 相对表现 -0.7% -1.4% -14.5% 相关研究报告 《房地产行业周报（2026 年第 42 周）：二手房成交同比增加，杭州、深圳出台现房销售制度落地政策》 2026-10-20 《房地产行业重大事项点评：房贷贴息规模与影响几何》 2026-10-09 《房地产行业周报（2026 年第 39 周）：楼市成交同比走弱，北京出台现房销售制度落地政策》 2026-09-29 -27%-16%-4%7%25/1026/0126/0326/0526/0826/102025-10-27~2026-10-23房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产下跌 3.6%，板块排名第 29 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：新房成交同比减少 27%，二手房成交同比增加 2% ................................... 7 （一） 新房市场：第 43 周 20 城成交面积同比减少 27% ........................................... 7 （二） 二手房市场：第 43 周 11 城成交面积同比增加 2% ......................................... 9 四、 融资端：本周发债企业大部分为地方国企 .........