房地产行业周报(2025年第51周)：新房二手房成交环比增加，云南加大多子女家庭购房支持力度

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 12 月 22 日 房地产行业周报（2025 年第 51 周） 推荐 （维持） 新房二手房成交环比增加，云南加大多子女家庭购房支持力度  板块行情：第 51 周（12 月 15 日-12 月 19 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 0.4%，在 31 个一级行业板块中排名第 24。  政策要闻：地方层面：1）郑州：12 月 17 日消息，近日，中共郑州市委关于制定郑州市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布。其中，规划建议提出，推动房地产高质量发展。统筹安置房建设和货币安置，完成群众安置任务。2）云南：12 月 17 日，云南省人民政府办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的十五条措施》，其中提到，加大对多子女家庭购房支持力度，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮 20%、30%”政策。支持筹集一定数量超过 70 平方米的保障性租赁住房用于解决多子女家庭住房困难问题。5）安徽：12 月 19日，中共安徽省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布。其中提出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。  公司动态：1）保利发展：12 月 18 日，保利发展以总价 19.83 亿元竞得广州白云新城 AB2911018 宅地，溢价率 17.82%，成交楼面价 37703 元/㎡ 。该地块占地 2.29 万㎡ ，规划建面 5.26 万㎡ ，容积率 2.3，起始价 16.83 亿元，折合起始楼面价 32000 元/㎡ 。2）中国海外发展：12 月 19 日，合肥集中出让包河、蜀山 6 宗合计 173.3 亩宅地，总成交价 17.5 亿。其中，中海联合合肥滨投、合肥城改以溢价 0.1%拿下包河 30、31 号地块，成交楼面价为 10972.8 元/㎡ 、7390.8元/㎡ 。3）越秀地产：12 月 21 日，越秀地产以总价 14.36 亿元摘得广州海珠区广纸 AH050335 地块，成交楼面价 3.4 万元/平方米。该地块为年内最后一宗出让宅地，面积约 1.44 万平方米，住宅部分占 1.21 万平方米，限高 100 米，绿地率 35%，配建家庭综合服务中心、文化室及居民健身场所。  销售端：第 51 周新房成交环比增加 25%，二手房成交环比增加 8%。1）本周20 城商品房成交面积 278 万方，商品房日平均成交面积 39.8 万方，环比增加25%，同比减少 26%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积9954 万方，累计同比减少 15%。3）第 51 周 11 城二手房成交面积 199 万方，日平均成交面积 28.4 万方，环比增加 8%，同比减少 23%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 9647 万方，同比增加 2%。  投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 11,934.10 1.00 流通市值(亿元) 11,439.00 1.19 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.1% 10.9% -5.9% 相对表现 -6.6% -8.0% -21.7% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 50 周）：新房成交环比增加，四川拟推动“川居好房”建设》 2025-12-17 《房地产行业周报（2025 年第 49 周）：重庆发布“好房子”建设支持新政，万科公布债务展期议案》 2025-12-09 《房地产行业 2026 年度投资策略：寻找 alpha 》 2025-12-03 -16%-4%9%21%24/1225/0325/0525/0725/1025/122024-12-23~2025-12-19房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产下跌 0.4%，板块排名第 24 位 ..................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比减少 26%，二手房成交同比减少 23% ........................... 8 （一）新房市场：第 51 周 20 城成交面积同比减少 26% ............................................. 8 （二）二手房市场：第 51 周 11 城成交面积同比减少 23% ......................................... 9 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 ........................................................... 10 五、投资建议 ..............................