华润置地(01109.HK)拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道

证券研究报告 | 半年报点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 华润置地（01109.HK） 拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道 基本盘稳固，土地投资聚焦有力。2025H1，公司实现签约额 1103.0 亿元，yoy-11.6%，但仍跑赢行业整体水平。得益于持续聚焦高能级城市的战略布局，当期一线城市销售占比同比提升 8pct ，带动销售单价yoy+11.9%至 26777 元/平，产品结构持续优化。公司自 2024 年末首次进入行业销售额前三后，地位稳固，头部优势持续强化。2025H1，公司以总地价 447.3 亿元成功获取 18 宗优质土地；当期投资强度达 40.6%，位列行业前三，且全部聚焦于一线及强二线城市。当下行业竞争格局改善逻辑依旧适用，公司凭借高信用背景和“核心城市、核心地段、改善型产品”三大优势，有望优先受益于需求侧改善。 财务数据稳健，发展韧性强劲。2025H1，公司营业额 yoy+19.9%至 949亿元。受益于一线城市收入占比提升公司住开板块毛利率出现结构性修复，录得 15.6%，yoy+3.2pct。2025H1，公司实现归母净利润及核心净利润 118.8 亿元和 100.0 亿元，分别 yoy+16.2%和 yoy-6.6%，其中经常性业务对核心净利润的贡献占比提升至 60.2%。公司营收双位数增长但核心净利润同比下滑，主要因去年同期分拆 REITs 实现及其他一次性收益对核心利润增厚。截至 6 月末，公司融资成本较 2024 年末下降32BPs 至 2.79%，维持行业最低梯队，三道红线维持绿档，偿债压力可控，安全边际充裕。 “3+1”业务模式协力发展，优质商业运营重塑核心竞争力。纵观各国行业发展脉络，度过调整期后，多元化企业往往更易崭露头角穿越周期。公司以前瞻性布局的商业资产已成功构建护城河，2024 年以来，随着新消费崛起，商业不动产重新走上资产价值重估的舞台；公司兼具优异开发业务且商业运营占比高，同时商业资产化下具备扩张能力，预计将展现出更强的抗周期能力与发展韧性。截至 2025H1，公司已开业购物中心达 94 座，实现零售额 1101 亿元，yoy+20.2%，同店 yoy+9.4%；实现租金收入达 104 亿元，yoy+9.9%。 投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，行业排名稳固，拿地聚焦有力，融资成本维持优势。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司 2025/2026/2027 年营收为 2824/2812/2654 亿元；归母净利润为 248/257/262 亿元；对应 EPS 为 3.47/3.60/3.67 元/股；对应PE 为 8.0/7.7/7.6 倍，维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，拿地不及预期，行业基本面下行风险。 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 08 月 28 日收盘 价（港元） 30.48 总市值（百万港元） 217,351.04 总股本（百万股） 7,130.94 其中自由流通股（%） 100.00 30 日日均成交量（百万股） 14.78 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：业绩稳健兑现，多元资产组合驱动价值创造》 2025-03-29 2、《华润置地（01109.HK）：做优经营性不动产业务，加速大资管转型步伐》 2024-08-31 3、《华润置地（01109.HK）：夯实资管业务竞争力，受益差异化优势》 2024-04-01 财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 251137 278799 282371 281172 265418 增长率 yoy（%） 21.3% 11.0% 1.3% -0.4% -5.6% 归母净利润（百万元） 31365 25577 24771 25702 26160 增长率 yoy（%） 11.7% -18.5% -3.2% 3.8% 1.8% EPS 最新摊薄（元/股） 4.40 3.59 3.47 3.60 3.67 净资产收益率（%） 11.8% 9.4% 8.6% 8.5% 8.2% P/E（倍） 5.8 5.7 8.0 7.7 7.6 P/B（倍） 0.7 0.5 0.7 0.7 0.6 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2025 年 8 月 28 日收盘价 -20%-4%12%28%44%60%2024-082024-122025-042025-08华润置地恒生指数2025 08 30年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 784361 710426 723848 701595 688683 营业收入 251137 278799 282371 281172 265418 现金 112675 131294 144335 151465 179480 营业成本 187975 218466 227351 225167 209236 应收账款及票据 3432 3481 3490 3460 3244 销售费用 7302 7794 7342 7592 7166 存货 524740 441250 442071 425316 383598 管理费用 6679 6001 5647 5623 5308 其他 143514 134402 133952 121354 122360 财务费用 1744 3182 2983 3367 3700 非流动资产 406816 417967 430771 445878 461734 除税前溢利 66438 58228 56946 59085 60138 固定资产 15827 15009 14009 13318 12746 所得税 29134 24550 23917 24816 25258 无形资产 4879 4358 5089 5268 5437 净利润 37304 33678 33029 34269 34880 其他 386110 398600 411673 427292 443551 少数股东损益 5938 8101 8257 8567 8720 资产总计 1191177 1128394 1154619 1147473 1150418 归属母公司净利润 31365 25577 24771 25702