房地产行业中期策略：企稳中谋转型

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 企稳中谋转型 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.32 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 新城控股 601155 CH 17.50 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 建发股份 600153 CH 14.33 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 华润万象生活 1209 HK 39.81 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 滨江服务 3316 HK 31.06 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 6 月 03 日│中国内地 中期策略 2025 年中期投资策略：企稳中谋转型 今年以来房地产“止跌回稳”取得一定进展。政策层面，自 2024 年 9 月起的政策组合拳持续发力，今年相关政策进入效果检验期，城中村改造、金融支持等政策稳步推进。市场表现呈现分化，新房销售弱复苏，二手房以价换量成效明显，土地市场优质地块带动热度回升，头部房企拿地集中度提升。居民购房负担处于近二十年低点，为市场回稳提供积极因素。投资机遇上，商业地产、物管行业潜力突出，推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，后续仍需关注增量稳市政策的推出。 我国房地产“止跌回稳”进展如何？ 本轮房价调整时间及幅度已相对充分，截至 2025 年 4 月调整周期已将近 4年（44 个月），新房和二手房价格回撤幅度达到 10.1%/17.4%。2024 年 9月以来的政策组合拳，显著加快了房价“止跌回稳”的进程。房价同比跌幅收窄，核心城市止跌效果更显著，一线城市北京、上海、深圳以及二线城市如杭州、成都等二手房价格（以统计局 70 城房价数据来衡量）均在最近的成交密集区附近获得了初步支撑。展望未来，“止跌回稳”的积极因素在于：1.居民购房负担已经处于近二十年来的最低点； 2. 关注库存去化效果与销售恢复情况，同时需要关注收储等政策的优化是否能助力市场供需出清。 政策：进入效果检验期 今年以来政策端主要围绕 2024 年 9 月“促进市场止跌回稳”思路出台系列政策。4 月 25 日，中央召开政治局会议上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主要集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。5月 7 日，央行、金融监管总局、证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策。落地方面，止跌回稳的政策稳步推进，如公积金贷款利率调整落地，有望打开商贷利率下调空间，土地收储相关专项债也在加速落地，城市更新框架同样正式出台；现房销售实践持续深入，但我们认为当前不必过度担忧对行业产生的冲击。 市场：景气度修复进程中分化加剧 新房销售整体延续弱复苏趋势，2025 年 1-4 月全国商品房销售金额累计同比-3.2%，大部分城市去化率有所回升。二手房成交表现优于新房，延续“以价换量”趋势。土地市场方面，优质地块入市引领整体热度温和回升，前 4月全国涉宅地块成交价款同比+28%，结构性热度导致城市集中度进一步提升，城市内部也进一步分化。我们预计 2025 全年新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别-20.0%/-18.0%/-8.0%。企业方面，百强房企销售表现较2024 年显著改善，但仍跑输行业，头部房企拿地集中度升至近年高位，房企融资现金流延续改善，杠杆房企化债的实践路径更为清晰。 投资策略：看好存量市场机遇以及“三好”房企投资价值 行业方面，商业地产有政策催化+REITs 赋能+集中度提升+低估值四重逻辑，物管行业兼具改善空间和红利价值，开发板块，市场仍在修复，头部房企储备质量持续提升。我们认为需要关注是否有更多稳市场的增量政策助推“止跌回稳”之路。标的方面，推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (22)(5)133047Jun-24Sep-24Jan-25May-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 我国房地产“止跌回稳”进展如何？ ............................................................................................................................... 5 本轮房价调整时间及幅度已相对充分 .................................................................................................................... 5 房价同比跌幅已连续多月收窄，核心城市止跌效果更显著 ................................................................................... 5 核心城市住宅成交密集区成为房价的“心理支撑位” .........