城投控股(600649)销售如期大幅增长，租赁业务持续扩展

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 城投控股 (600649 CH) 销售如期大幅增长，租赁业务持续扩展 华泰研究 动态点评 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 6.61 2025 年 1 月 13 日│中国内地 房地产开发 公司 1 月 11 日发布经营数据简报， 2024Q4 签约销售额 81.1 亿元，单季度同比增长 51.5%，全年销售高速扩张。随着年底进入结算高峰，我们预计全年业绩将扭亏为盈并实现增长。公司禀赋优势显著，今年进入地产销售快速增长期，城中村改造提速以及 REITs 扩容也有望打开公司进一步成长的空间，重申“买入”。 2024 年末加大推货力度，推动全年销售额同比翻番 2024 年公司签约销售额约 175 亿，同比+113%，远优于百强房企平均增速（-26%），实现逆势高增长。Q4 公司加大推盘力度。10 月推出长宁清溪雲邸一期，12 月加推黄浦露香园高层 “天誉”系列，此外，12 月底杨浦区兴华里也迎来首推，据我们测算，Q4 合计新推货值预计 120 亿左右。积极推盘促使单季度签约销售额突破 80 亿，近乎与 2023 年销售额持平，也推动全年销售额创历史新高。公司积极去化，周转率提升有望推动 ROE 改善。 聚焦上海积极拓储，土储高质高量 9 月以来公司拓储持续落地，依次获取闵行区城中村改造项目、黄浦区小东门地块、闵行区华漕两地块。不考虑城中村项目，公司合计拿地额达 110亿，拿地强度高达 63%。露香园的入市保障了公司 2024-2026 年的推货力度，近期拿地态度体现中长期维持销售规模的决心。据我们测算，公司未结算货值约 800 亿，其中上海货值占比 99%，黄浦区占比 56%。未售货值约540-550 亿，加上闵行城中村项目，未售货值将达 700-800 亿。 收购上海核心区保租房项目，拓展 REITs 潜在扩募资产 租赁业务也在稳步增长，据公告全年实现租金收入 3 亿，Q2-Q4 复合增速+15%。12 月 26 日公司公告，子公司摘得上海馨伴寓置业，100%股权作价4.7 亿，另含 4.9 亿负债相关成本。标的公司拥有的保租房项目位于徐汇区田林板块，项目总建面 6.5 万方，其中租赁住房建面 5 万方。公司持股比例64%，预计需支出约 6 亿，其中 4.1 亿将来自于发行 REITs 所募集的资金。本次收购将公司租赁面积+15%至 37 万方，为 REITs 未来扩募拓展资源。 盈利预测和估值 公司销售规模高速扩张，租赁业务也持续增长。NAV 达 282 亿，较当前市值（截至 2025 年 1 月 13 日）折价率约 63%，估值优势显著。我们维持2024-2026 年 EPS 分别为 0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34 元的预测，可比公司 2025 年 PB 为 0.71 倍，我们认为公司兼具资源禀赋以及成长性，予以公司 2025 年 PB0.75 倍，目标价 6.61 元（前值 6.61 元）。 风险提示：结算节奏放缓致业绩低于预期；货值不足致公司中长期规模下滑。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (人民币) 6.61 收盘价 (人民币 截至 1 月 13 日) 4.16 市值 (人民币百万) 10,523 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 231.94 52 周价格范围 (人民币) 3.07-5.68 BVPS (人民币) 8.08 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 8,468 2,559 7,783 10,729 12,795 +/-% (7.88) (69.78) 204.14 37.86 19.25 归属母公司净利润 (人民币百万) 782.56 415.47 555.90 1,232 1,495 +/-% (14.15) (46.91) 33.80 121.61 21.37 EPS (人民币，最新摊薄) 0.31 0.16 0.22 0.49 0.59 ROE (%) 3.63 1.61 2.66 5.43 6.23 PE (倍) 13.45 25.33 18.93 8.54 7.04 PB (倍) 0.51 0.51 0.50 0.47 0.45 EV EBITDA (倍) 23.26 32.61 17.84 12.15 9.29 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (15)3224058Jan-24May-24Sep-24Jan-25(%)城投控股沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 城投控股 (600649 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2025 年 1 月 13 日） 股票代码 收盘价 总市值 （亿元） BPS(元) P/B 公司名称 (元) 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 600266 CH 城建发展 4.75 99 9.00 11.55 11.93 12.23 0.53 0.41 0.40 0.39 600048 CH 保利发展 8.63 1,033 16.16 17.19 17.96 18.78 0.53 0.50 0.48 0.46 001979 CH 招商蛇口 10.09 914 10.89 12.89 13.37 13.85 0.93 0.78 0.75 0.73 600848 CH 上海临港 9.48 232 7.36 7.71 8.01 8.31 1.29 1.23 1.18 1.14 600639 CH 浦东金桥 10.51 105 12.57 13.45 14.35 15.37 0.84 0.78 0.73 0.68 0.82 0.74 0.71 0.68 注： BPS 预测来自 Wind 一致预期； 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 图表2： 城投控股 PE-Bands 图表3： 城投控股 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 风险提示 项目