房地产行业报告：房地产行业首席联盟培训

1证券研究报告作者：行业评级：上次评级：行业报告：请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明房地产强于大市强于大市维持2024年07月16日（评级）分析师王雯SAC执业证书编号：S1110521120005分析师鲍荣富SAC执业证书编号：S1110520120003房地产行业首席联盟培训行业投资策略摘要2请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1、总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响房地产经济与国民经济运行有较强的关联性，带动上下游产业投资协同发展，通常从对GDP、信贷、财政收入拉动等维度观测其影响。2、长期视角：关注钱、地、人三要素人口是影响房地产长周期的核心变量，总量层面土地供给对需求的影响逐步减弱，居民杠杆率剩余空间已相对有限。3、短期视角：景气度判断的三个依据销售：统计局销售、高频销售、百强房企销售等。投资：统计局开发投资、开竣工、百城土地成交。融资：开发贷、按揭贷、地产债。4、政策视角：如何平滑周期和建立长效机制？站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期、供需双向的长效机制的建立。5、周期视角：去库存的差异化路径行业周期阶段差异决定了差异化的去库存路径，存量房收储用于保障房建设开启新一轮“去库存”周期。6、企业视角：回报率边际递减拐点显现行业经历产能快速扩张后，回报率边际拐点已经显现。因基本面未能摆脱下行趋势，政策不断跌价推动房企销售、投资边际企稳。7、估值视角：关注PB、PS低，估值弹性高的公司伴随行业迈入基本面寻底、政策密集发力期，PB处极低历史分位，向下空间有限，向上赔率提升。风险提示：销售改善不及预期；政策落地不及预期；价格下滑幅度超出预期目录1、总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响2、长期视角：关注钱、地、人三要素3、短期视角：景气度判断的三个依据4、政策视角：如何平滑周期和建立长效机制5、周期视角：去库存的差异化路径6、企业视角：回报率边际递减拐点显现7、估值视角：关注PB、PS低，估值弹性高的公司3政策14总量视角：核心观察产业链对宏观经济的影响1请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明资料来源：天风证券研究所总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响地方财政金融系统政府开发商消费者土地成交款相关税费：契税土地增值税房产税耕地占用税城镇土地使用税购房款信贷银行信托基金保险证券房地产产业链参与主体价值链条相关行业交房再流通家用电器装修装饰家用轻工施工销售土地获取机械设备建筑材料钢铁有色金属化工建筑装饰煤炭金融上游产业下游产业物业管理中介服务家政服务6请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响图：房地产及建筑业占GDP比重宏观经济影响：房地产业+建筑业合计GDP贡献12.7%，拉动效应下滑•动态角度，2023年房地产业和建筑业GDP分别为7.4万亿元和8.6万亿元，占GDP比重分别为5.8%、6.8%，房地产业+建筑业合计占GDP比约12.7%，较2020年的14.4%下滑明显，反映出投资性需求的下滑、房价下行抑制刚性需求释放对上下游的拉动效应削弱。资料来源：Wind，天风证券研究所14.39%12.65%0%2%4%6%8%10%12%14%16%195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021房地产业+建筑业GDP占比7请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响图：商品房销售金额与GDP趋势一致图：房地产开发投资与GDP增速趋势具有一致性图：房地产开发投资是GDP总投资的重要组成部分图：房地产开发投资&第二、三产业固定资产投资额资料来源：Wind，天风证券研究所宏观经济影响：房地产与GDP增速趋势具有一致性•房地产经济与宏观经济运行有较强的关联性，商品房销售金额增速、房地产开发投资完成额增速领先于GDP增速。•房地产开发投资作为GDP总投资的重要组成部分，带动上下游产业投资协同发展。-50.000.0050.00100.000510151999200120032005200720092011201320152017201920212023（%）（%）GDP:不变价:累计同比商品房销售金额：累计同比0.005.0010.0015.00-20-100102030401999200120032005200720092011201320152017201920212023（%）（%）房地产开发投资：累计同比GDP：不变价：累计同比22.05%0%5%10%15%20%25%30%1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023房地产开发投资占固定资产投资比重-500501001999-022000-022001-022002-022003-022004-022005-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02（%）中国:固定资产投资完成额:第二产业:累计同比中国:固定资产投资完成额:第三产业:累计同比中国:房地产开发投资完成额:累计同比8请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明总量视角：核心是追踪产业链对宏观经济的影响信贷影响：金融机构房贷余额占比超两成，比重自2019年以来持续下滑•截止2023年末，金融机构房地产贷款余额52.63万亿元，同比-1.0%，历史上首次转负，占各项贷款余额比重为22.2%，比重自2019年达高点后持续下滑。2023年金融机构新增房地产贷款转负。图：房地产贷款余额及增速图：房地产贷款余额占各项贷款余额比重图：新增房地产贷款占新增人民币贷款比重资料来源：Wind，天风证券研究所-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.000100,000200,000300,000400,000500,000600,0002005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023（%）（亿元）金融机构房地产贷款余额同比22.15%0%5%10%15%20%25%30%35%2005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023房地产贷款余额占各项贷款余额比重-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%-50,000050,000100,000150,000200,000250,0002010201120122013201420152016201