策略一周回顾展望：地产集中刺激后的冷思考

策略研究 策略研究 证券研究报告 权威报告解读 2024 年 5 月 18 日 地产集中刺激后的冷思考 ——申万宏源策略一周回顾展望(24/05/13-24/05/18) 相关研究 证券分析师 傅静涛 A0230516110001 fujt@swsresearch.com 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 研究支持 黄子函 A0230520110001 huangzh2@swsresearch.com 联系人 程翔 (8621)23297818× chengxiang@swsresearch.com 本期投资提示：  一、房地产刺激政策集中落地，短期地产销售可能有一定改善。但不要怀疑，房地产政策效果持续，是当前最难发酵的宏观预期。市场对已兑现房地产政策的效果有怀疑，但对后续政策持续刺激仍有期待。地产股的高弹性与低持仓直接相关，未来一段时间政策催化密度下降，股价阻力增加是大概率。  房地产刺激政策集中落地，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。但关于政策效果的持续性，我们想分享两点冷思考：  1. 房地产销售持续改善，销售向投资的传导，可以说是当前最难发酵的宏观预期。中国经济老范式向新范式过渡，主要矛盾缺失，中国经济持续超预期改善的乐观预期难发酵。目前，股价的关键影响因素还是政策催化密度。在政策集中催化后，未来一段时间是政策效果观察期，地产股价阻力增加是大概率。  2. 房地产收储的中期效果还有很多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报率都有待明确。高定价收储，更有利于缓和房企经营压力，但项目回报率也会被压缩，收储后政府的经营可能面临更大的亏损风险。而收储如果定价在保障项目回报，会使得房企经营依然捉襟见肘，收储就难以起到重启房地产销售投资循环的效果。另外，如果大量收储，可能会改变租房市场的供需格局，对后续刚需住宅需求也可能有一定抑制作用。收储全面铺开的前提，是居民安居需求和改善性需求一定程度上分开，居民预期、房企开发的重点，都需调整。这也决定了，关于收储的乐观预期发酵，不是一片坦途。  二、“总量韧性强于预期，结构持续弱于预期”的市场特征仍将延续。两个占优策略：埋伏高性价比板块，等待轮动机会；积极寻找个股 Alpha，弥补行业和市场 Beta 的不足。  房地产政策的变化，提供了一个短期进攻的方向。但“总量韧性强于预期，结构持续性弱于预期”的市场特征，难以因此改变。目前，市场交易房地产政策持续催化容易，交易政策效果持续显现难，其实也是一个中期难持续的行业 beta。应对这样的市场特征，提示两个占优策略：1. 埋伏高性价比板块，等待轮动机会，性价比降低后敢于止盈。2. 积极寻找个股 Alpha，弥补市场和行业 Beta 的不足。  三、结构上，行业 beta 仍将继续轮动，周期、消费、出口链中的 Alpha 资产更值得底仓配置。继续关注远期景气反转线索趋于明确的制造业，军工航空链和新能车电池链。继续提示高股息中期占优，港股互联网和消费高股息重估赢在当下。  结构上，行业 beta 的轮动将继续，周期、消费、出口链中的 Alpha 资产更值得底仓配置。另外，短期港股相对 A 股更强势，这体现了：1. 外资对房地产刺激政策的效果更乐观。二季度交易内需改善，可以关注外资偏好的消费核心资产 + 恒生科技权重标的。2. 港股地产股估值出清更充分，困境反转弹性更高。3. 港股高股息加速重估。短期外资相对内资更乐观，港股强于 A 股，但后续预期修正，港股可能也是波动较大的方向。继续关注远期景气反转线索趋于明确的制造业，军工航空链和新能车电池链。继续提示高股息中期占优，港股互联网和消费高股息重估赢在当下。  风险提示：海外经济衰退超预期，国内经济复苏不及预期 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 8 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：量化情绪指标跟踪 .................................................................................5 图 2：重点 ETF 跟踪 .......................................................................................7 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 8 页 简单金融 成就梦想 一、房地产刺激政策集中落地，短期地产销售可能有一定改善。但不要怀疑，房地产政策效果持续，是当前最难发酵的宏观预期。市场对已兑现房地产政策的效果有怀疑，但对后续政策持续刺激仍有期待。地产股的高弹性与低持仓直接相关，未来一段时间政策催化密度下降，股价阻力增加是大概率。 房地产刺激政策集中落地，房贷利率和首付比例的下降幅度超预期，收储资源配套也不断加码。政策密集催化影响下，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。但关于政策效果的持续性，我们想分享两点冷思考： 1. 房地产销售持续改善，销售向投资的传导，可以说是当前最难发酵的宏观预期。中国经济老范式向新范式过渡，主要矛盾缺失，中国经济持续超预期改善的乐观预期难发酵。这背后最直接的原因，是地产销售和投资的循环老规律已破坏，新规律尚待确认。这对应着，市场短期的乐观预期，并不体现在对已兑现政策效果的乐观展望上。相比之下，市场对后续政策刺激持续催化更有信心。目前，股价的关键影响因素还是政策催化密度。在政策集中催化后，未来一段时间是政策效果观察期，地产股价阻力增加是大概率。 2. 房地产收储的中期效果还有很多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报率都有待明确。高定价收储，更有利于缓和房企经营压力，但项目回报率也会被压缩，收储后政府的经营可能面临更大的亏损风险。而收储如果定价在保障项目回报，会使得房企经营依然捉襟见肘，收储就难以起到重启房地产销售投资循环的效果。另外，如果大量收储，可能会改变租房市场的供需格局，对后续刚需住宅需求也可能有一定抑制作用。收储全面铺开的前提，是居民安居需求和改善性需求一定程度上分开，居民预期、房企开发的重点，都需调整。这也决定了，关于收储的乐观预期发酵，不是一片坦途。 二、“总量韧性强于预期，结构持续弱于预期”的市场特征仍将延续。两个占优策略：埋伏高性价比板块，等待轮动机会；积极寻找个股 Alpha，弥补行业和市场 Beta 的不足。 房地产政策的变化，提供了一个短期进攻的方向。但“总量韧性强于预期，结构持续性弱于预期”的市场特征，难以因此改变。这个市场特征背后的逻辑是：市场没有重大下行风险成为了一个投资逻辑，市场不断找机会。短期市场交易二季度经济不差，但三季度经济有回落压力的担忧并未根本缓和。结构上，出口链、消费、周期都是