房地产行业华夏基金华润有巢REIT(508077.SH)：首单房企背景保租房REIT，市场化程度高

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | REITs 深度报告 2023 年 05 月 18 日 增持（首次覆盖） 首单房企背景保租房 REIT，市场化程度高 总量/REITs 目标持有期收益率 （未来 6-12 个月） 6.4% 保租房市场刚起步，政策支持力度较大，而 REITs 又是发展保租房不可或缺的工具。华润有巢 REIT 作为首单房企背景保租房 REIT，具备稀缺性，且其在市场化、运营能力、成长性等方面的优势也或对租金提升提供保障。经我们测算，预计有巢 REIT 未来 6-12 个月持有期收益率（价格涨跌幅+分红收益率）或在6.4%左右，首次覆盖，给予“增持”评级。 q 保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人住房困难问题的重要抓手，REITs 则是发展保租房不可或缺的工具。华夏基金华润有巢 REIT 作为保租房REITs 于 2022 年 12 月 9 日上市，其原始权益人兼运营管理机构有巢深圳是华润置地旗下租赁住房项目投资开发运营商，目前公寓管理总量位列央企第一。此次发行上市所涉及的 2 个底层资产（泗泾项目和东部经开区项目）均为保租房，都属于“有巢国际公寓社区”产品线，旨在打造满足新市民、青年人生活需要的大型租赁社区模式。 q 底层资产亮点：（1）招租方面，虽为保租房，但有巢项目的市场化运营程度较高，其招租方式更像是传统长租公寓，即由有巢负责招租及租户资格审核（而非政府配租），而且其招租渠道也很多元，租户以个人租户为主、构成充分分散。（2）租金方面，截止 2022 年 6 月末，有巢泗泾和东部经开区项目在租房间均价为同地段市场租金的八折，与同行相比定价属于较高水平，且较备案价仍存在约 10%可自由调涨空间。（3）出租率方面，两项目都是 2021年初开始运营，运营时间不到三年，但一入市便在短时间内实现稳定运营，截止 2023 年 3 月末，两项目租赁住房部分的出租率均超过 90%。 q 竞争格局：一方面，有巢 REIT 市场化程度较高，运营能力较强，且预期扩募后有望迎来地域和资产的双重分散，优势或更进一步扩大；另一方面，目前能够发行公募 REITs 的涉房企业较为稀缺，有巢依托实控人央企背景，具有一定先发优势及扩募空间。 q 首次覆盖，给予“增持”评级。基于 DDM 法，我们给予华润有巢 REIT 未来6-12 个月目标价 2.644 元/份，与最新收盘价（2023 年 5 月 17 日）相比，存在 2.7%的价格上涨空间，再叠加测算的未来 6-12 个月分红收益率（3.8%），推测未来 6-12 个月持有期收益率（Holding Period Return）或在 6.4%左右，首次覆盖，给予“增持”评级。 q 风险提示：市场供需关系、项目运营情况、租赁住房行业政策、REITs 政策、REITs 市场流动性不及预期，测算数据与实际值存在偏差等。 财务数据与估值 会计年度 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 74.5 76.9 79.4 同比增长 N/A 3.2% 3.2% EBITDA（百万元） 47.0 49.3 51.8 同比增长 N/A 5.0% 4.9% 可供分配金额（百万元） 51.0 53.3 55.7 同比增长 N/A 4.6% 4.6% P/NAV 0.96 0.94 0.92 分红收益率 3.8% 3.9% 4.1% 资料来源：Wind，招商证券 基础数据 总份额（万份） 50000 流通份额（万份） 19929 当前价格（元/份） 2.576 总市值（亿元） 12.88 流通市值（亿元） 5.13 基础设施项目资产价值（亿元，评估基准日 2022 年 6 月 30） 11.10 基金份额净值（元/份） 2.417 NAVPS（元/份） N/A 基金管理人 华夏基金管理有限公司 基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司 原始权益人 有巢住房租赁（深圳）有限公司 原始权益人持有比例 34% 价格表现 % 1m 6m 12m 绝对表现 -1 N/A N/A 相对表现 5 N/A N/A 资料来源：Wind，招商证券 相关报告 1、《“消费 REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升——REITs 专题报告系列》2023-03-26 2、《重视“团体购买”等对租赁的促进及对资产负债表的改善作用——<关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）>点评》2023-02-26 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 华夏基金华润有巢 REIT（508077.SH） 敬请阅读末页的重要说明 2 REITs 深度报告 正文目录 一、保租房 REITs 背景：保租房是解决大城市住房问题的重要抓手，REITs 则是不可或缺的工具 ............................ 4 1、什么是保障性租赁住房：政策性租赁住房的重要分支，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题 ............ 4 2、保租房产生的背景：住房租赁市场进入高质量发展阶段，“解决好大城市住房突出问题”列入政府重要工作，保租房成为解决问题的重要抓手 ........................................................................................................................................ 5 3、保租房产生的背景：住房租赁市场进入高质量发展阶段，“解决好大城市住房突出问题”列入政府重要工作，保租房成为解决问题的重要抓手 ........................................................................................................................................ 7 二、华夏基金华润有巢 REIT：首单房企背景保租房 REIT，市场化程度高 ................................................................ 9 1、REIT 基本情况：原始权益人兼运营管理机构的有巢深圳为华润置地旗下租赁住房品牌“有巢”的运营实体 ........... 9 2、底层资产情况：入市不满三年，但出租率迅速突破 90%，租金在满足保租房政策要求之下仍在较高水平 ......... 10 3、竞争格局：有巢 REIT 具备稀缺性，在市场化、运营能力、成长性上亦具有优势 ............................................... 15 （1）行业概况：市场空间广阔，竞争者众多，有巢位居行业前列 .......................................................................