房地产行业点评：政策风向加速转变，把握板块布局机会

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 政策风向加速转变，把握板块布局机会 事件  2022 年 11 月 13 日，据财联社新闻，相关部门发布金融 16 条措施支持房地产市场平稳，包括保持房地产融资平稳有序等。11 日，据彭博社新闻，股份制商业银行将在年内提供 4000 亿元的房地产相关新增融资。继交易商协会于 10 日受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行后，11 日新城控股和美的臵业也分别获得 150 亿元和50 亿元（最终额度或高于 50 亿）配额。11 日，杭州调整认房又认贷政策，在杭州无房但在其他地方有贷款记录的购房者，只要贷款结清，可按首套房贷款政策执行；且在杭州限购区，二套房首付比例已降至 4 成。 评论  民营房企融资支持快速推进，短期或有波段博弈机会。在 11 月 8 日交易商协会表态继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具后（2500 亿元的“第二支箭”）；9 日中债增随即发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》；10 日和 11 日龙湖集团、新城控股和美的臵业分别获得 200 亿元、150 亿元和 50亿元的配额（需注意所获额度不是一次性发行）。“第二支箭”的支持在快速推进，首批落地的是债务尚未违约/展期和拥有较优质抵押物的房企；其他相对困难民营房企发债融资的落地速度或较慢，但在开发贷、信托等存量融资的合理展期方面或受到支持；对于较长时期处于债务违约的房企，市场化、法制化的重组或将逐步推进。而在“第二支箭”落地后，对“第三支箭”股权融资的支持或也能期待，系列融资端的支持政策对当前民营房企的价值将有所修复，短期内其股价存在波段性的博弈机会。  金融机构支持行业融资稳定，“保交楼”是第一要务。在 9 月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增 6000 亿元融资支持后，11 月股份制银行也将提供 4000 亿元的新增融资；叠加政策性银行提供的 2000亿元保交楼专项借款，累计支持金额超过万亿元。从资金用途上看，主要投入是按揭贷款和开发贷，旨在维持房地产项目的正常运作至平稳交付，而针对房地产集团层面的支持力度相对较少。我们认为未来“保交楼”的力度将持续加大，利好地产链后周期行业，如建筑建材等；同时在“保交楼”背景下，房企竣工体量将有所保障，受关联方影响的民营物业公司价值有较大修复空间（2022 年 PE 估值在 4-8x，弹性较开发企业更大）。  融资销售两端利好，中长期仍看好头部央国企和改善型房企。房地产企业回归良性状态需要融资和销售两端的复苏。从融资端看，金融机构对房地产的支持仍是市场化原则，因此无论是六大国有行还是股份制银行，都更倾向将投向央国企的项目；从销售端看，当前市场去化主力是去年以来拿地新上市的优质项目（头部央国企和改善型房企自去年下半年以来持续拿地），而 2020 年以前获取的项目现成多为低效库存。因此中长期看，央国企市场份额提升、民营房企陆续出清（现有土储去化后市场份额降低）的行业格局不会改变。  需求端政策发力，期待高能级城市的宽松加速落地。继 10 月底上海（临港）、11 月上旬北京（通州）放松局部地区限购条件后，释放宽松信号，强二线城市杭州随即调整认房又认贷的标准，下调二套房首付比例。我们认为需求侧的支持也将进入加速期，高能级城市认房又认贷的标准或将松动、二手房指导价限制或有放开（如上海）等。我们认为受需求侧宽松利好的企业，是当前拥有优质土地资源且能够持续拿地的房企。 投资建议  短期看民营房企受发债支持，有波段性博弈机会，而在“保交楼”背景下民营物业公司的修复空间或更大；中长期看，房企的发展主要看其资产质量的优劣，头部央国企和改善型房企拥有良好的土储，其强者恒强的格局不会改变。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如保利发展、中国海外发展。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 11 月 13 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：“第二支箭”落地进展...........................................................................3 图表 2：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 3：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 4：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 5：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：“第二支箭”落地进展 时间 公司/机构 进展 11 月 1 日 交易商协会、房地产业协会、中债增公司三部门 交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门召集 21 家民营房企召开座谈会，加大支持民营房企融资 11 月 8 日 中国银行间市场交易商协会 交易商协会发布消息：会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。总规模约 2500 亿元，后续还可视情况进一步扩容 11 月 9 日 中债信用增进公司 中债增发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，并公布接收邮箱、填写表格申请方式等，意向民营房地产企业可提出增信需求 11 月 10 日 龙湖集团 交易商协会受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向 11 月