房地产行业2022年三季度基金持仓点评：持仓小幅回暖，增持龙头国企

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 10 月 30 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:磨底复苏——统计局 9 月数据点评》 2022-10-25 2 《房地产-行业研究周报:地产债压力几何》 2022-10-24 3 《房地产-行业研究周报:公募 REITs 继续扩容——REITs 周报》 2022-10-23 行业走势图 持仓小幅回暖，增持龙头国企 ——2022 年三季度基金持仓点评 行业追踪（2022.10.23-2022.10.29） 公募基金：地产持仓环比改善，头部仓位继续提升 2022 年三季度房地产板块的公募基金持仓总市值为 1151.9 亿元，环比提升 2.89%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重 1.99%，环比二季度提升 0.30 个百分点。三季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第 7，较 2022 年二季度下降 1 名；持仓相对标准行业配置比例低配 0.26 个百分点，低配幅度较 Q2 收窄 0.22 个百分点。 2022 年三季度，公募基金重仓股持仓市值 TOP15 门槛为 1.7 亿元，较 2022 年二季度提升 4.63%。持仓市值前五个股分别为保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团、华发股份，持仓市值占板块比重合计达 56.25%，环比提升 5.03pct。 从重仓个股持仓增减持来看，龙头与地方国企获得增持。持仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅 5 个股分别为华发股份+5.69%、广汇物流+3.26%、金地集团+3.20%、招商蛇口+2.58%、栖霞建设+1.48%，减仓数量占流通股比重前 5 个股分别为万业企业-1.03%、天健集团-1.02%、新湖中宝-0.72%、新城控股-0.56%、华侨城 A-0.43%。 从重仓持股基金数量来看，三季度公募基金合计重仓 42 家房企，环比上期提升 1 家；平均每家房企获 44 只基金重仓，环比上期提升 7 只。三季度持仓市值 TOP15 的地产股中，平均获 119 只基金持仓，环比增加 23 只。重仓股个股中，共 25 家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为保利发展（+139 只）、招商蛇口（+117只）、华发股份（+55 只）；21 家房企受到公募基金减持，前三为华侨城 A（-17 只）、新城控股（-14 只）、天健集团（-7 只）。 沪深港通：南北向资金地产持仓市值继续回落 2022 年三季度北上资金的地产股持仓总市值为 276.91 亿元，环比下降 11.9%；占陆港通累计资金使用额度的 0.01%，占比环比下降 0.13 个百分点，北上资金地产配置连续 2 个季度环比下降。重仓个股方面，2022 年三季度陆股通持仓市值 TOP5 分别为保利发展（92.09 亿元）、万科 A（69.02 亿元）、招商蛇口（24.45 亿元）、金地集团（14.32亿元）、华侨城 A（8.81 亿元），合计持股市值达 208.7 亿，占陆股通地产投资总市值的75.4%，占比环比上升 1.91pct。 2022 年三季度南下资金中房地产持仓总市值为 885.8 亿元，环比下降 12.15%；占南向资金比例为 2.38%，资金占比环比减少 0.42 个百分点，南下资金连续 6 个季度环比下降。从配置的主流地产股看，2022 年三季度港股通持仓市值 Top5 分别为中国海外发展（164.0 亿元）、华润置地（83.9 亿元）、绿城中国（76.4 亿元）、融创中国（59.0 亿元）、碧桂园服务（48.6 亿元），合计持股市值达 431.8 亿，占地产板块投资总市值的48.74%，占比环比上期增加 3.66pct。 10 月新房销售同比下行，二手房销售同比回暖 新房市场本周成交 437 万平，月度同比-29.41%，相较上月下降 15.99pct；累计库存16044 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 168 万平，月度同比+40.51%，相较上月改善 21.83pct。土地市场本周成交建面 4110 万平，滚动 12周同比+12.12%；成交总额 854 亿元，滚动 12 周同比-14.91%；全国平均溢价率+1.96%，滚动 12 周同比-0.80pct。 本周申万房地产指数-8.16%，较上周下跌 5.91pct，涨幅排名 29/31，跑输沪深 300指数 2.77pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-11.49%，较上周下降 9.08pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 3.18pct；克而瑞内房股领先指数为-17.34%，较上周下跌 14.53pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -28%-20%-12%-4%4%12%20%2021-112022-032022-07房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公募基金：地产持仓环比改善，头部仓位继续提升 ............................................................. 3 1.1. 公募持仓：持仓占比环比微增，低配幅度环比收窄 .......................................................... 3 1.2. 重仓股：持股集中度继续提升，龙头与地方国企贡献主要增量 .................................. 4 2. 沪深港通：南北向资金地产持仓市值继续回落...................................................................... 5 2.1. 北上资金：地产占比连续 2 个季度下滑，再创 17Q1 以来新低 ................................... 5 2.2. 南下资金：地产占比连续 6 个季度环比下降 ....................................................................... 6 3.