2020年度《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会 & 戴德梁行联合发布2020亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS0102030405亚洲 REITs 市场概览新加坡、中国香港 REITs 持有内地物业分析国内不动产资产证券化市场海外基础设施 REITs 市场新加坡丰树物流信托案例分析亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告介绍了 2020 年亚洲各地区 REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施 REITs 市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。截至 2020 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 185 支，总市值达 2,814 亿美元，同比下降约 5%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.4%)、中国香港 (6.3%)、日本 (4.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本 (44%)、新加坡(37%)、中国香港 (28%)。2020 年新加坡上市 REITs 在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和日本，平均综合回报率为 -2.7%，而中国香港、日本REITs 综合收益率分别为 -13.0% 和 -13.1% 。中国香港和新加坡共有 16 支 REITs 持有位于中国内地的物业，其中新加坡 10 支、中国香港 6 支，分别占各交易所上市 REITs 总数的 24% 与55%。截至 2020 年底，两地上市 REITs 共计持有 112 处位于中国内地的不动产项目，较上一年增加了 10 处。2020 年间，新加坡 REITs 发生 4 笔大宗交易涉及收购资产 28 处，其中首次装入 REITs 的资产达 12 处；出售物业 2 处。首次装入 REITs 的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡 REITs选择装入这两类资产，间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。2020 年国内不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行90 单产品，发行规模达 1,798.6 亿元，产品数量和规模分别同比增长 8.4%和 13.1% 。其中 CMBS 产品发行 61 单，发行规模 1,229.8 亿元。同时，国内首批发行的不动产资产证券化产品陆续进入首个开放期。据不完全统计，截至 2020 年底共有 32 单类 REITs、CMBS、CMBN 产品通过主体回购、续发、市场化处置的方式实现退出。报告通过深入分析美国、新加坡、印度上市基础设施 REITs 的市场表现，探究了海外基础设施 REITs 的发展状况，并对在美国上市的美国铁塔 REIT、CorEnergy Infrastructure Trust、新加坡上市的和记港口信托，以及在印度上市的 IRB InvIT 案例做了详细分析，以助于对中国公募 REITs 做出合理展望。最后，本报告选取了新加坡首个以亚洲为重点的物流房地产投资信托基金 — 丰树物流信托进行案例分析。截至 2021 年 3 月 31 日，丰树物流信托市值约为 82.7 亿新元，在新交所排名第三，相比 IPO 时已增长超 20 倍。本报告对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理及运营等方面进行了重点研究，为今后中国发展物流仓储基础设施 REITs 提供借鉴。EXECUTIVE SUMMARY4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲 REITs市场概览根据戴德梁行统计，截至 2020 年 12 月 31 日，亚洲市场上共有 185支 REITs，总市值达 2,814 亿美元，较 2019 年末市值下跌约 5% 。日本、韩国和新加坡最早出台 REITs 相关法律，并批准 REITs 在本国的股票市场上交易。受 2020 年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲 REITs 市场也不例外。马来西亚 数据来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部日本 REITs 市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020 年全年 REITs 股价整体下降 9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批 J-REITs 纳入富时全球股票指数，海外投资者成为 J-REITs 的净买入主力。截至 2020 年 12 月 31 日，日本共有 62 支 REITs，总市值约 1,394 亿美元，占据了亚洲 REITs 市场过半市值，为亚洲规模最大的 REITs 市场，亦是全球第二大 REITs 市场。 新加坡REITs市场在2020年表现活跃，在监管政策的积极推动下，整合及兼并不断，交易流动性提升，海外资产配置比例上升。2020 年在新交所上市的 2 支 REITs 均专注于投资新加坡以外市场，分别为 Elite 商用信托（办公）和美国汉普郡联合房地产投资信托（零售）。截至 2020 年 12 月 31 日，新加坡共有 42 支 REITs（包括 6 支合订信托以及 2 支财产信托），总市值约 814 亿美元，约占新加坡股票市场市值的 12% 。2020 年 12 月，新加坡房地产投资信托基金、房地产合订信托和房地产财产信托对新交所市场贡献了约 29% 的日成交额。中国香港 REITs 市场 2020 年挑战与改革并存，受新冠疫情和社会事件的冲击，REITs 股价整体下降 11%，相比股票价格整体下降 5% 较为疲弱，交易流动性有所降低。至 2020 年 12 月 31 日，中国香港上市 REITs 数量共 11 支，总市值约 304亿美元。2013 年上市的开元产业信托（酒店）于 2021 年 1 月公告私有化退市，无独有偶，在疫情阴霾下，金茂酒店信托（酒店）也于 2020 年 10 月私有化退市。2021 年 5 月，顺丰房地产投资信托基金（物流）挂牌上市，成为港交所上首支物流 REITs。印度 REITs 市场 2020 年投资回报表现优异。至 2020 年 12 月 31 日，印度上市REIT 数量共 2 支，总市值约 71 亿美元，分别为 Mindspace 办公园区房地产投资信托基金（办公）和 Embassy 办公园区房地产投资信托基金（办公）。2021 年初，博枫印度房地产投资信托基金（办公）宣布上市，将成为印度市场上第 3 支 REIT。另有两支基础设施投资信托（InvITs）发行上市，即经营公路的 IRB 和经营电力网络的 IndiGrid。日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值占亚洲整体市值比重近九成，因此本报告主要对日本、新加坡和香港市场进行分析。新加坡 中国香港泰国 中国台湾日本 韩国印度49%29%11%2%2% 1% 3%3%亚洲各大交易所REITs总市值数量亿美元占比日本621,393.749.5%新加